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Comment déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dans un démembrement ?

Le démembrement de propriété est un outil juridique très utilisé pour optimiser sa fiscalité ou pour transmettre plus efficacement son patrimoine. Deux notions reviennent alors souvent : celle d’usufruit et de nue-propriété. Il sera nécessaire de déterminer la valeur de chacun de ces éléments.

Rappel sur le fonctionnement du démembrement de propriété

Lorsqu’un individu exerce un droit de pleine propriété sur un quelconque bien, il en est le propriétaire absolu. À cet effet, il peut en faire ce qu’il voudra si ce n’est pas illégal. S’il décide alors de démembrer ce patrimoine, ce même droit de propriété sera divisé en deux :

  • La nue-propriété: droit de disposer du patrimoine, mais pas d’en tirer des revenus ni n’importe quel autre avantage.

  • L’usufruit : droit d’avoir l’usage du bien et de pouvoir en tirer des fruits (naturels, industriels ou financiers).

Chacun de ces deux éléments de droit sera alors attribué à des personnes différentes à l’issue du démembrement qui peut être de deux types : temporaire ou viager.

Barème fiscal pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété

Peu importe de quelle manière et dans quel objectif le démembrement de propriété a été réalisé, le fisc va toujours se référer au barème fiscal du démembrement. Ce dernier se base en fait sur l’âge de l’usufruitier. La répartition en pourcentage de la valeur en pleine propriété se fait alors comme suit :

  • Plus de 91 ans : l’usufruit vaut 10 %

  • De 81 à 90 ans: l’usufruit vaut 20 %

  • De 71 à 80 ans: l’usufruit vaut 30 %

  • De 61 à 70 ans: l’usufruit vaut 40 %

  • De 51 à 60 ans : l’usufruit vaut 50 %

  • De 41 à 50 ans : l’usufruit vaut 60 %

  • De 31 à 40 ans: l’usufruit vaut 70 %

  • De 21 à 30 ans: l’usufruit vaut 80 %

  • 20 ans ou moins : l’usufruit vaut 90 %

L’autre partie du pourcentage est évidemment la valeur de la nue-propriété. Cependant, certaines méthodes de calcul prennent d’autres facteurs en compte.

En résumé, ce barème fiscal est alors ce qui sert de plus de référence si la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit a besoin d’être déterminée.

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